萬科分拆物業管理板塊獨立上市的故事已經講了快一年，近期更是動作頻繁、擴張提速，似乎”好事”已近。
但對于萬科物業的獨立發展，管理層似乎并非信心滿滿。由于擔心傷害“萬科”招牌，萬科物業在對外拓展時采用的也是“睿服務”這一聽上去有些陌生的名字。
從表面上看，由于管理社區基數大，萬科拆分物業管理上市及后續發展社區O2O，都具有一定的優勢。但同時，我們認為，分拆也將暴露萬科物業乃至所有房企物業，在市場化獨立運營后將產生的諸多矛盾。
萬科及其他房企如中海、保利、碧桂園等，提出分拆物業管理板塊上市，主要目的是迎合資本市場對“整合”類概念的追捧，希望能借此輪牛市得到較高的估值。拆分成功后，將能通過新融資平臺進行獨立發展，減輕資金壓力。
此前拆分的成功案例主要為花樣年拆分的彩生活，其上市發行價為5.18元，如今股價已翻倍，市值超過100億元，甚至高于母公司花樣年。
光靠傳統物管故事難圈錢萬科物業管理的以萬科旗下社區為主，2014年底，公司物業服務已覆蓋中國大陸61個大中城市，服務項目457個，合同管理面積10340萬平方米。
然而，資本市場看好彩生活的原因，一方面是其采用的物管模式為酬金制，通過輕資產的運營模式帶來的高毛利；另一方面則是其大力渲染的社區增值服務，即如今十分火爆的社區O2O概念的發展空間；而非僅僅是傳統物業管理業務。
因此，若房企拆分物業管理板塊上市僅是為了發展傳統物業管理業務，以目前的收入水平將很難受到資本市場認同，甚至連盈利都難以保證。
如果單看傳統業務，無論從萬科，還是其他房企的物業管理收入情況來看，盈利水平并不高。萬科2014年物業管理業務實現營業收入19.9億元，營業利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產業務收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。
所以萬科將物業進行分拆 ，很多招數在大數據和互聯網的時代，表象是流放，但筆者感覺這才是掘金明智的舉措！
載自：和訊房產 來源 ：南方網